Отказ от исследований рынка недвижимости – мнимая экономия или поверхностное восприятие рынка?

Череда событий и процессов на рынке недвижимости за последние 5 лет в мире и в Украине, кардинальным образом поменяли схемы развития проектов, методы и подходы к реализации планов по строительству и реконструкции. Многолетний опыт развития строительной отрасли во всех без исключения странах демонстрирует и требует проверенную опытом и временем закономерность в прохождении определенных этапов развития строительного проекта.

Безусловно, на сегодняшний день хронология соблюдения основных этапов осталась без изменений. Однако не ключевые, но, тем не менее, не менее значимые этапы все чаще пропускаются и игнорируются, как не важные. А это крайне ошибочно и не правильно, поскольку вспомогательные процессы к основным в дальнейшем зачастую являются ответом на многие вопросы.

Так, по-прежнему основными остаются этапы: приобретения или аренды земельного участка с обязательной его нормативно-денежной оценкой, проектирование, строительство с соблюдением хронологии строительных процессов, реализация площадей объекта (аренда, продажа), рекламная кампания.

Однако, есть ряд процессов, условно считаемых на рынке в последние годы «неважными и бессмысленными». Тем не менее, как показывает практика кризисных (и посткризисных рецессионных и ремиссионных) лет,  игнорирование этих процессов-этапов развития проекта неразумно.

Речь идет о глубинных исследованиях рынка недвижимости и отдельных его сегментов – маркетинговых исследованиях, анализе конкурентной среды, тенденциях спроса и предложения, социологических исследованиях (в т.ч. полевых исследованиях и опросов потенциальных потребителей); разработке предварительной концепции объекта с зонированием площадей на основании анализа предпочтений и потребностей арендаторов и покупателей; тематическом зонировании арендаторов и формировании тематических зон для организации и управления покупательским потоком; предварительном финансовом анализе прогноза рентабельности проекта; расчете срока окупаемости с учетом вариативности источников финансирования; предпроектных проработках, предварительной архитектурной визуализации объекта с посадкой на местности.

В дальнейшем, при работе с построенным объектом недвижимости, исследования, в частности маркетинговые, при условии грамотного подхода и профессионального их проведения дают ответы на очень многие вопросы, позволяя в дальнейшем при выведении объекта на рынок и его функционировании, избегать многих проблем и предвидеть риски.

В первую очередь, это попадание в целевую аудиторию, предложение рынку востребованного формата, соответствие класса и профиля объекта территории расположения, знание о потенциальных конкурентах в зоне охвата объектом, грамотное наполнение арендаторами объекта или продажа площадей по рассчитанной арендной ставке или стоимости 1 кв.м., а также единая концепция всего объекта и его площадей в целом.

К сожалению, по мнению специалистов компании «Build and Live Development», оценивая объекты сегодняшнего дня, которые строятся в Киеве и основных крупных перспективных городах Украины без предварительных исследований и концепции, не вооруженным глазом  можно увидеть и уже предвидеть будущие проблемы с объектом, приумноженные на непростую ситуацию на рынке.

Как можно на стагнирующем рынке недвижимости «в слепую» начинать строительство нового объекта, не изучив досконально его потенциальную востребованность на рынке, степень конкурентоспособности и срок окупаемости; когда количество недостроев 2008-2012 гг. не сокращается ожидаемыми темпами – по причине очень низкого покупательского спроса на все сегменты недвижимости – жилую, офисную, торговую, складскую; а также по причине отсутствия доступного кредитования (когда на сегодняшний день ставки по кредитам достигают 22-33% годовых)?

А строящиеся объекты недвижимости последних лет как раз демонстрируют принципиальный отказ от т. нз. вспомогательных процессов и предварительных исследований:

-    Развитие проекта ведется без изучения и сравнения динамики развития рынка недвижимости и его конкретных сегментов (торговая, жилая, офисная, складская, коттеджная недвижимость).

-     Не изучается конкурентная среда в локальном районе расположения будущего объекта и уровень конкуренции его формата по городу, часто получается несколько ТЦ/БЦ рядом, или перенасыщение района  одноформатными объектами.

-     Строительство и развитие проекта ведется без определения тенденций спроса – зачастую строится не то, что требует рынок и готов принять. потребитель, и то, что возможно принесет большую прибыль застройщику. Так, офисные площади в аренду и на продажу от 300-500 кв.м. интересуют в большей степени арендодателя (проще процесс взаиморасчетов и  быстрее заполняется объект), а потребитель упорно и безрезультатно в массовом порядке требует площади от 30 до 150-200 кв.м.

-     Класс возводимого объекта не всегда соответствует социально-демографическому портрету района его расположения.

∙     Класс и профиль арендаторов не соответствует формату и району расположения, арендаторы набираются не в соответствии с концепцией, а по принципу  «кто пришел, того и поставили».

-     Не продумана навигация внутри торгового, торгово-развлекательного объекта и не сформированы покупательские потоки – появляются «мертвые зоны».

-     Извечная проблема бесплатной или доступной парковки достаточных размеров.

-     Нерациональные арендные ставки и/или стоимость 1 кв.м устанавливаются без предварительного анализа арендных ставок по городу, в зависимости от класса и расположения объекта, анализа динамики предыдущих периодов и прогнозов на ближайшие 5 лет, а как правило,  исходя из расчета «сколько требуется собственнику», или «в этом районе где-то так и есть».

-     Не проводятся опросы потенциальных покупателей и арендаторов посредством телефонного или уличного интервьюирования для выяснения основных требований и предпочтений – набор услуг, размер площади, приемлемая стоимость, другие предпочтения.

Статистика уменьшения количества недостроев и вывода на рынок грамотных окупаемых объектов, к сожалению, по мнению специалистов компании Build and Live Development, неутешительна, динамика по недостроям практически нулевая. Положительную динамику можно наблюдать только в вопросе выдачи разрешений на начало строительства.

Статистика  Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины:
 

Выдача разрешений

До 2011 (до упрощения схемы выдачи разрешений на строительство, т.нз. «строительной амнистии») ежегодно выдавалось ~ 40 тыс. разрешений.

С 2012 года выдается ~ 100 тыс. разрешений на начало строительных работ.

За 2013 год в Едином государственном реестре зарегистрировано 104 232 документа о начале строительных работ.

Выдано 105 098 разрешительных документов – 50 609 сообщений, 53 623 декларации и 866 разрешений на начало строительных работ.

Документы о готовности

За 11 месяцев 2012 года принято в эксплуатацию ~ 100 000 объектов

За 11 месяцев 2013 года выдано деклараций о готовности объектов  ~ 53 726

Статистика недостроев

(по состоянию на 01.01)

2010 г. ~ 19 000 объектов

2011 г. ~ 18 300 объектов

2012 г. ~ 16 700 объектов

2013 г. ~ 16 109 объектов

Соотношение достраиваемых и недостраиваемых объектов – неизменно – 30-37% к 70-63%

Статистика долгостроев

Общее количество долгостроев – 9817 объектов на 01.01.2013. За 2013 год  из общего числа достроили 1035 объектов, что составляет 10,5 %.

Мы научились строить «умные дома», а хотелось бы еще, чтобы научились строить «умные объекты» в которых площадь и арендная ставка офисных площадей будут доступны мелкому, среднему и крупному бизнесу; в торговых центрах будут продаваться «нужные» товары и услуги, поскольку их ценовая категория, ассортимент и вариативность точно соответствуют потребностям потенциальных покупателей, а магазины расположены по удобной схеме навигации и дополняют друг друга по смысловой и тематической цепочке; жилые комплексы предлагают потребителю качественные бездефектные квартиры с комфортной планировкой, безопасными материалами и продуманной организованной придомовой территорией (с обязательным количеством парко-мест, детской площадкой); в коттеджных поселках, которые достроятся до цельного городка, заработает схема «комфорт для жизни» и кроме домиков в них появятся  школа, детский сад, магазин, кафе, парк, спортплощадка.

Елена Распутная, 

заместитель директора по вопросам развития Build and Live Development