Проблемы кредитования строительных проектов в Украине

Проблемы кредитования строительных проектов в Украине и сложности с получением/погашением банковских кредитов комментирует генеральный директор компании «Build and Live Development» Распутный Виктор Михайлович.

На сегодняшний день банки неохотно кредитуют инвестиционные проекты. Проекты на начальной стадии развития, требующие кредитования сроком на 5-7 лет вообще не рассматриваются, по причине большой доли рисков и отсутствием в банках, так называемых, «длинных денег». Сегодня строить с помощью банковского кредитования не так просто, как кажется. Сначала нужно найти банк, который согласится кредитовать проект, а затем оценить все предлагаемые им условия – сумма, процент, срок, залог, штрафные санкции.

Те немногочисленные кредиты, которые выдаются и рассматриваются сегодня, это краткосрочные кредиты (до 1-2 лет), направленные либо на пополнение оборотных средств либо на покупку основных средств (например, оборудования). При этом обязательным условием является ликвидный залог, а также наличие собственной деятельности в качестве источника дохода.

В целом, ситуацию «скрашивает» еще и принципиальная позиция политики ряда банков – многие приостановили развитие направления – инвестиционное кредитование, есть банки, принципиально отказавшиеся от такого направления – финансирование строительных проектов – исходя из своей корпоративной политики. Однако даже те, которые могут обеспечить кредитование, помимо указанной выше сосредоточенности на краткосрочных кредитах со всеми нюансами, выставляют и дополнительные ограничения – сумма кредитных средств не больше $9 млн.

Возникает резонный вопрос – «выгодно ли строить на таких условиях?». Ответ очевиден.

На сегодняшний день процентные ставки по кредитам достигают 22-28%. В портфелях банков есть кредиты, которые в расцвет строительной отрасли выдавались и под 30% годовых.

Для того, чтобы безболезненно строить при кредите с процентной ставкой 30% годовых (или даже 22%) должен быть очень хороший объем продаж, аналогичный тому, который был в Украине до кризиса. А на сегодня при кредите под 30%, с учетом динамики реализации площадей в 2012-2013  гг., денежные потоки от всех проданных площадей идут не на дальнейшее развитие проекта, а на погашение процентов и обязательств по кредиту.

С другой стороны, практика массового строительства и кредитования с 2002 года «привила» компаниям тенденцию развивать проект и полностью вести строительство за счет заемных средств, которые зачастую составляют до 90% бюджета строительного проекта. Очень часто компании приходили за кредитом банк с земельным участком и эскизным проектом, без готовности самостоятельно финансировать строительство или с готовностью финансировать только разработку проектной документации и начальный «нулевой» этап строительства. Львиная доля финансирования проекта предполагалась за счет заемных средств. За счет будущих активных продаж площадей объекта (в идеале, предполагалось с «нулевого» этапа) можно было выйти на перекрытие кредита. Картинка складывается довольно идеалистическая и утопическая, но, тем не менее, на сегодняшний день не имеющая уже ничего общего с действительностью.

По состоянию на 2013 год большого и возрастающего объема продаж рынок недвижимости во всех своих сегментах не демонстрирует. Те объемы продаж, которые закладывались в бизнес планы при оформлении кредитов в 2007-2008 годах, давно меньше в разы.

Следственно, в разрезе сегодняшнего дня, сумма взятых ранее кредитных средств на строительство и достройку объекта на сегодня уже не достаточна, с учетом изменений рынка она должна быть больше, а объем выплат по кредиту (по причине отсутствия продаж) растет. Застройщик не в состоянии позволить себе платить такие большие проценты по кредитам при отсутствии динамики развития проекта и продаж.

Причин таких высоких ставок много,  одной из которых является отсутствие в банках достаточного количества денежных средств.

Кроме того, уровень проблемных активов в банках по состоянию на 2013 год составляет ~ 30-35% и является аналогичным уровню 2012 года. При этом резервы банков для покрытия рисков составляют лишь 40-45% от объема проблемных кредитов, что далеко не достаточно.

Получается замкнутый круг – у банков нет возможности ни уменьшить проблемные кредиты (не так много желающих, способных купить у банка и реализовывать проблемный проект), ни увеличить резервы и оборотные средства. Наихудшим вариантом таких действий может стать остановка проекта и «перевод его в разряд вечного недостроя».

Стоит отметить еще ряд причин, которые имеют немаловажное влияние на бизнес климат страны в целом и на рынок недвижимости и политики финансирования инвестиционных проектов в частности:

• украинские банки в 2012-2013 гг. погашают задолженность перед материнскими банками – возвращают финансирование, полученное от компаний их банковской группы. Часть банковских групп вообще задумываются о сокращения или сворачивания своей деятельности и переформатировании модели работы банка в Украине;
• сокращаются и не растут кредитные портфели международных банков в их дочерних банках в Украине;
• Украина в мире оценивается как рисковое государство, которое не воспринимается в мире в качестве платформы для выгодных инвестиций;
• отток средств в некоторых банках произошел из-за смены европейских собственников на украинских. По этой причине новые украинские собственники бывших дочерних структур европейских банков возвращают средства западным акционерам. Уход дисциплинированных и консервативных иностранцев, которые (включая российские банки) с 2009 года внесли в уставной капитал своих «дочерних» украинских структур ~ 35 млрд гривен станет серьезной потерей для всей банковской системы, поскольку украинские собственники банков совсем иначе инвестируют в свой банковский бизнес. Риски увеличиваются, а банки все сильнее зависят от макроэкономической ситуации внутри страны и политических разногласий с Россией и Европой;
• Украина является один из мировых лидеров по количеству просроченных кредитов в портфелях банков. Осенью 2012-го рейтинговое агентство «Fitch» оценило уровень проблемной задолженности, т. е. необслуживаемых и реструктурированных кредитов, в 45-50% от общего портфеля украинских банков. Этому есть две основные причины: чрезмерная кредитная экспансия перед кризисом и слабая защита судебной системой кредиторов, при которой действия недобросовестных заемщиков остаются безнаказанными. Банки же получают не всегда ликвидный залог, отданный в счет непогашения кредита и невозврат выданных ранее кредитных средств.

Банки на сегодня не могут возобновить и обеспечить кредитование проектов в объемах, которые стали бы стимуляторами роста экономики. А с началом роста экономики, проблемные кредиты компенсировались бы «хорошими».

Главным источником денежных ресурсов для банков на сегодня становятся средства населения, доля которых в обязательствах банковской системы увеличилась по сравнению с 2012 годом с 37,5 до 38,1%. Увеличение доли депозитов населения привело ростом депозитных ставок, которые достигли 25–27% годовых. А поскольку девальвационные ожидания все сохраняются на высоком уровне, в дальнейшем население вряд ли пойдет на снижение процентов по вкладам.

И снова замкнутый круг – дорогие депозиты и высокие депозитные ставки – дорогие кредиты и высокие проценты по кредитам.

Распутный Виктор Михайлович,

генеральный директор компании

«Build and Live Development»