Роль генподрядчика в процессе строительства объекта – функции, обязанности, проблемы

Генподрядная компания, наряду с  другими важными факторами,  играет большую и значительную роль в процессе развития объекта.  От ее опыта и профессионализма зависит качества построенного сооружения, а  степень порядочности и управленческие навыки  влияют на сроки и финансовые затраты, а также степень слаженности взаимодействия всех структур строительного процесса.

Услуги

Услуги генподрядной организации подразумевают комплексное ведение проекта, не только выполнение тех или иных строительных работ, но и предоставление управленческих услуг. В результате это дает максимально эффективный процесс и перманентное владение ситуацией на объекте, (особенно в части качества выполнения работ, соблюдения установленных сроков и контроля расходования денежных средств).

Услуги генподрядной организации предоставляются по двум аспектам:

1. Выполнение строительно-монтажных работ;
2. Оказание управленческих услуг генподряда.

Работы, выполняемые генподрядной организацией, должны вестись по разработанному календарному плану выполнения работ. Технологическая последовательность и сроки выполнения работ на объекте планироваться в привязке к проектным решениям, технологии выполнения работ и интенсивности финансирования, а также с учетом поточно-параллельного и совмещенного выполнения строительных работ.

Качество строительства во многом зависит от того, насколько правильно организован сам процесс строительства. При этом большое внимание должно быть уделено всем его составляющим  - определению  бюджета, выбору участников проекта, организации схемы планирования, управлению, контролю качества и сроков выполнения работ, прогнозированию возможных рисков, определению оптимальных сроков строительства и  необходимых для этого финансовых, технических и трудовых ресурсов.

На сегодняшний день  на  рынке  генподрядных услуг  достаточно твердо  сложилось мнение, что надежная генподрядная компания - это компания с «вертикальной интеграцией»,  самостоятельно выполняющая все или большую часть  этапов  строительного процесса.  Однако,  при  таком подходе, сбой в работе на одном этапе или при  выполнении одного вида работ  может повлечь  за собой сбой всего процесса строительства.  Этим сбоем может стать - несоблюдение сроков, появление и устранение дефектов, отступление от  графика/плана работ, нарушение схемы финансирования, отступление от регламентированного технологического процесса выполнения работ, задержка с поставкой закупленных материалов и оборудования, привлечение не квалифицированного и некомпетентного строительного и руководящего  персонала.  Следствием этих сбоев может быть, в лучшем случае,  срыв сроков выполнения работ, а в худшем -   удорожание всего проекта. 

В идеале, генподряд подразумевает под собой как раз компанию с «горизонтальной интеграцией»,  в рамках которой, происходит консолидация нескольких направлений  -  не только выполнение строительных работ, а,  в первую очередь,  предоставление управленческих услуг. Безусловно, необходимыми и обязательными составляющими компании являются качественное выполнение строительных работ, опытный и квалифицированный персонал, собственная материально-техническая база. Однако, большое внимание и одним из приоритетных условий должно быть  умение организовать процесс производства работ, обеспечить согласованную работу всех участников строительства, предвидеть возможные риски,  определять оптимальные сроки строительства и просчитывать необходимые для этого финансовые, технические и трудовые ресурсы.

Тем не менее, какая бы схема интеграции не была выбрана, методы и принципы работы генподрядной компании должны быть открытыми и прозрачными, а также понятными всем участникам строительного процесса – не только специалистам строительных профессий, а и заказчику строительства, инвесторам  и кредитующим организациям. Которые, как правило, знакомы с технологией и методами строительства достаточно поверхностно, но, тем не менее, должны принимать в нем активное и непосредственное участие. 

Стоимость услуг

Услуги генподряда оплачиваются по ставке 3% - 10% от договорной стоимости работ в зависимости от суммы и объемов работ и услуг.

Строительно-монтажные работы, выполняемые генподрядной компанией, оплачиваются согласно общему порядку оплаты выполняемых работ на объекте строительства (если другие условия не регламентированы договором генерального подряда).

Критерии выбора

При выборе генподрядной организации стоит брать во внимание ряд критериев, некоторые из которых могут стать решающим. На первоначальном этапе отбора – это опыт работы компании, количество и масштабность выполненных проектов. Второй,  достаточно «авторитетный» критерий – рекомендации знакомых/партнеров,  уже  работавших с конкретной генподрядной организацией. 

Однако, несмотря ни на что, в Украине по-прежнему решающим  критерием является договорная цена, предложенная Заказчику. А уже потом  рассматриваются такие пункты, как  качество, сроки, квалификация персонала, собственная материально-техническая база и пр. 

Договор генерального подряда

Отношения между Заказчиком и генподрядной компанией должны в обязательном порядке закрепляться посредством заключения договора генерального подряда.

Договор и дополнительные соглашения должны заключаться корректно (Согласно «Общим условиям заключения и выполнения договоров подряда в капитальном строительстве, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 1 августа 2005 года № 668), содержать все необходимые разделы и реквизиты, полностью соответствовать объемам и видам строительных и монтажных работ, предусмотренных соответствующим комплектом рабочих чертежей.

Наиболее существенными условиями договора генерального подряда, среди других не маловажных, которые должны быть указаны в обязательном порядке, являются: договорная цена; сроки начала и окончания работ (строительства объекта); выполняемые работы; гарантийные сроки качества законченных работ, порядок устранения недостатков.

Имеющиеся недостатки договора генподряда (конкретно не прописанные обязательства, некорректно сформулированные положения, отсутствие четкого порядка и т.п.) могут привести к возникновению споров между сторонами, невозможности дальнейшего выполнения работ, причинению материальных убытков и, как следствие, невозможности завершения реконструкции Объекта.

Документация строительного процесса

Еще одним важным аспектом работы генподрядной организации (в рамках управленческих функций) является ведение документации строительного процесса и исполнительной документации на должном уровне согласно нормам и правилам украинского законодательства (Организация строительного производства ДБН А.3.1-5-2009 и др.).

Проблемы с генподрядчиком

Взвесив все положительные и не вполне положительные моменты в среднестатистической работе генподрядной организации можно выделить основные проблемы, которые возникают при работе с генподрядчиком, в том случае, если со стороны последнего демонстрируются «некорректные действия». А именно, генподрядчик может:

• Запутывать Заказчика при составлении договорной цены на выполнение работ по строительству/реконструкции/ремонту объекта. Смета, как правило, предоставляется в специализированном непонятном для неспециалиста виде или просто в печатном бумажном виде, без отображения принципов формирования стоимости работ. И том и в другом случае есть возможность закладывать в смету завышенные расценки и коэффициенты.
• Завышать стоимость услуг генподряда и выставлять на оплату услуги, которые априори не предполагают оплаты.
• Привлекать для выполнения субподрядных работ неквалифицированных специалистов, что в последующем может приводить к появлению дефектов и необходимости их устранения. И как следствие – увеличение сроков и стоимости строительства.
• Халатно относится к ведению документации на объекте. Важно не только построить, но и оформить строительство документально и ввести объект в эксплуатацию. Кроме того, необходимо передать исполнительную документацию эксплуатирующей организации для осуществления в будущем обслуживания и текущего ремонта зданий и инженерных сетей.
• Освобождаться от своих прямых обязанностей. Заказчик берет на себя функции генподрядной организации и решает все вопросы, связанные с согласованием условий и стоимостей в работе с субподрядными организациями, оставляя за генподрядчиком лишь формально статус генподрядной организации.
• «Умелый» генподрядчик может обвести вокруг пальца инвестора и заказчика при составлении сметы, при закупке материалов и оборудования, в процессе выполнения работ и несоблюдении технологического процесса.

Однако, отмечают в Build and Live Development, приятно констатировать, что в Украине работает немало грамотных и профессиональных подрядчиков, которые возводят качественные конкурентоспособные объекты,  организовывая и управляя процессом строительства надлежащим образом.

Материал подготовлен компанией «Build and Live Development».