Инструкция для чайников от юридической фирмы «FELIX» - как купить квартиру

Обычно приходит время, когда каждый сталкивается с необходимостью улучшения жилищных условий. Многие решают свою проблему покупкой жилья на вторичном рынке. Юрист юридической фирмы «FELIX» Наталия Кожемякина детально рассказывает, как юридически правильно выполнить все операции по приобретению квартиры на вторичном рынке.

Покупка квартиры в многоквартирном доме на вторичном рынке – это всегда риск для потенциального покупателя. К основным рискам, которые необходимо учитывать покупателю жилья относятся: возможность признания сделки по приобретению жилья недействительной; наличие зарегистрированных лиц в квартире, которых часто невозможно выселить; предъявление претензий третьих лиц и удовлетворение их требований за счет приобретенного жилья и т.п. Чтобы обезопасить себя от негативных последствий покупки, рекомендуется собрать информацию о продавце и объекте покупки, принять взвешенное решение на основе всех полученных сведений. Начать стоит с изучения документов на квартиру (извлечение из БТИ и документ, на основании которого к продавцу перешло право собственности), что позволит установить собственника (сособственников, их доли) и основания приобретения имущества. В случае если квартира была приобретена в браке, то она является общей совместной собственностью супругов. В таком случае при заключении сделки потребуется заявление второго супруга о согласии на продажу квартиры. Если квартира находится в общей долевой собственности, при заключении сделки потребуются все сособственники.

Осматривая жилье, покупатель должен запросить у продавца технический паспорт, сравнивая с данными которого, можно выявить незаконные постройки и перепланировки, поскольку их наличие может нести в себе риск для безопасности проживающих в квартире. Особое необходимо обратить внимание отсутствие арестов на квартире, запретов отчуждения, налогового залога, ипотек, банковских кредитов у продавца и т.д. Проверить это можно путем получения извлечений из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества и Государственного реестра ипотек. Указанные извлечения на платной основе предоставляют нотариусы и ГП "Информцентр" Министерства юстиции Украины.

Одним из обязательных требований, которое следует предъявить продавцу - это отсутствие на дату заключения сделки зарегистрированных лиц по адресу объекта покупки. Такие сведения можно получить в ЖЭКе, который выдает соответствующую справку по Форме 3 (если дом не обслуживается ЖЭКом, то справка из паспортного стола РОВД). Рекомендуем взять справку с полной историей регистрации, поскольку после заключения сделки могут обнаружиться лица, временно не проживающие в данной квартире (военнообязанные, осужденные). Жилищный кодекс УССР содержит довольно архаичные положения о выселении, поэтому судебного разбирательства о выселении в ряде случаев не избежать. Определенные сложности может вызвать и проживание в квартире несовершеннолетних детей, пожилых лиц. Также необходимо обязательно потребовать от продавца справки об отсутствии задолженности по потребленным коммунальным услугам.

Если принято решение о покупке недвижимости, то приступаем к подготовке к сделке, что включает такие мероприятия:

- получение акта оценки объекта покупки (оценка обязательна);
- получение извлечения из БТИ (действительно 3 месяца);
- получение извлечений из Государственного реестра ипотек, Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, Государственного реестра обременений движимого имущества на момент заключения сделки (делает нотариус);
- достижение договоренностей относительно расходов по операции купли-продажи.

Если между сторонами достигнуты договоренности о задатке, следует помнить, что оформление задатка должно сопровождаться заключением предварительного договора купли-продажи, который заверяется нотариально. При отказе продавца от сделки, он возвращает задаток в двойном размере. Если указанные выше правила заключения договора о задатке не соблюдены, то сумма, которую покупатель передает продавцу, будет считаться авансом (не подлежит возврату в двойном размере). Передача денег должна оформляться распиской.

После того, как договор подписан, осуществляются расчеты между сторонами и регистрация права собственности на недвижимость. Покупателю стоит помнить, что с 01 января 2013 года регистрацию права собственности на недвижимость осуществляет не БТИ, а регистраторы Укргосреестра и нотариусы. Покупателю рекомендуется не затягивать процесс регистрации права собственности, поскольку возможны случаи, когда третьи лица регистрируют право собственности на объект ранее, чем сам покупатель.

По материалам консалтинговой компании «SV Development»