Компенсация за сорванную сделку по купле-продаже недвижимости возможна

Договор задатка - один из тех институтов права, в отношении которого имеются диаметрально противоположные мнения по вопросу его применения. Одни юристы считают, что никакого договора задатка при купле-продаже недвижимости быть не может, т.к. договор купли-продажи недвижимости вступит в силу только после его нотариального удостоверения и государственной регистрации и, соответственно, никаких обязательств по несуществующему договору быть не может. А другие утверждают: "…уплата задатка служит доказательством самого факта заключения договора, и, если она оформлена письменно, нельзя оспаривать этот факт, хотя бы договор не был облечен в требуемую законом письменную форму…". Для прояснения ситуации рассмотрим конкретный прецедент, которого касался именно такого договора задатка.

Для справки. Задатком является денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет надлежащих с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и в обеспечение его исполнения (ч.1 ст.570 Гражданского кодекса Украины).

Некий гражданин «А» заключил договор задатка с неким ООО «Б», в котором было указано, что не позднее определенной в договоре даты ООО «Б» и гражданин «А» заключат и нотариально удостоверят договор купли-продажи на объект недвижимости. Цена объекта составляет 100 000 (сто тысяч) долларов США в гривневом эквиваленте. В качестве задатка гражданин «А» передал ООО «Б» сумму 80 000 гривень, что эквивалентно 10 000 долларов США. Когда настал день для заключения договора купли-продажи, ООО «Б» отказалось от его заключения и вернуло полученные в качестве задатка 80 000 гривень. Но гражданин «А» потребовал, чтобы ООО «Б» заплатило ему еще 80 000 гривень в качестве компенсации, так как сделка не состоялась по вине ООО «Б». Был подан иск, в котором было указано, что согласно абзацу второму ч.1 Ст.571 Гражданского кодекса Украины, если нарушение обязательства произошло по вине кредитора, он обязан вернуть должнику задаток и дополнительно уплатить сумму в размере задатка или его стоимости. На судебное заседание представитель ООО «Б» не явился, а подал в суд встречный иск о признании того самого договора задатка недействительным. В исковом заявлении значилось, что оспариваемый договор задатка является, на самом деле, по своей правовой природе не чем иным, как предварительным договором купли-продажи недвижимости. А согласно абзацу 4 ч.1 Ст. 635 Гражданского кодекса Украины, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма для основного договора не установлена, - в письменной форме. Согласно Ст.657 Гражданского кодекса Украины, договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Таким образом, по мнению истца, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть в обязательном порядке нотариально удостоверен, а в случае, если он не удостоверен нотариально то, согласно ч.1 ст. 220 Гражданского кодекса Украины, он (договор) есть никчемным, со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Обычно в судебной практике большинство подобных дел решаются не в пользу стороны гражданина «А».

Свою позицию адвокат гражданина «А» решил построить на следующем: оспариваемый истцом договор на самом деле является именно договором задатка, который есть ничем иным, как одним из видов обеспечения существующего обязательства. И, помимо обеспечительной функции, является еще и юридическим фактом, подтверждающим наличие обязательств между сторонами. А что касается формы договора, то согласно ч.1 Ст. 547 Гражданского кодекса Украины сделка об обеспечении исполнения обязательств совершается в письменной форме. Также адвокат сослался на ст.205 Гражданского кодекса Украины, в которой говорится, что существует всего две формы сделки - письменная и устная, а потому, в любом случае, сторонами были соблюдены требования Ст.657 Гражданского кодекса Украины.

Порывшись в судебной практике, адвокат нашел извлечение из определения Верховного Суда Украины от 09.08.2008 г., в котором некую расписку не признали договором задатка, но имелся такой абзац: "…имеющуюся в материалах дела расписку Ответчика о получении им задатка нельзя считать договором, которым бы утверждались намерения и взаимные обязательства сторон о заключении договора купли-продажи земельного участка…". Учитывая тот факт, что в нашем договоре задатка четко прослеживались и намерения о заключении договора купли-продажи помещения, и были установлены взаимные обязательства сторон и согласованы все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, то адвокат сослался и на это определение Верховного Суда Украины, в подтверждение своей позиции. Основной спор в суде между представителями развернулся по вопросу формы сделок в действующем законодательстве Украины. Представитель ООО «Б» настаивал на том, что нотариальная форма сделки - это особая форма, которая логически предполагается из положений Гражданского кодекса Украины. Адвокат гражданина «А» твердо стоял на том, что формы только две: устная и письменная, а нотариальное удостоверение и государственная регистрация - это уже юридически значимые действия.

В результате суд принял позицию гражданина «А» и полностью отказал в удовлетворении иска ООО «Б», которое решение суда не оспаривало, а поэтому положительное решение по основну иску, было делом времени.

Таким образом, суд не только признал возможность заключения договора задатка при купле-продаже недвижимости, но и прямо указал на то, что: "…законодательством не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение и государственная регистрация предварительного Договора купли-продажи недвижимости!..".

По материалам компании «SV Development»