Сколько должна служить квартира в новостройке, и какие гарантии на нее предоставляются?

Сколько должно прослужить жилое здание и кто будет отвечать, если оно сломается или разрушится раньше срока? По постановлению Кабмина №668 от 1 августа 2005 года, гарантийный срок эксплуатации объекта строительства составляет десять лет со дня его принятия заказчиком, если больший гарантийный срок не установлен договором подряда или законом. Согласно документу, в случае выявления заказчиком в течение гарантийных сроков недостатков на объекте и в смонтированных конструкциях, он сообщает о них подрядчику. Однако, чтобы гарантия «сработала», все недостатки нужно зафиксировать в акте приема-передачи квартиры и предоставить подрядчику возможность для их устранения. Акт должна составить комиссия, которую создает заказчик вместе с подрядчиком. Если же подрядчик этого делать не желает (что наверняка случится в большинстве случаев), акт составляется с привлечением независимых экспертов. И независимо от того, кто фиксировал дефект, подрядчик должен его устранить.

Но здесь начинается самое интересное. С одной стороны, за недостатки (трещины, недостаточную толщину стен или уровень термоизоляции, плесень на стенах, неправильно разведенную систему отопления или электропроводки) ответственность несет подрядчик. Но только в том случае, если он не докажет, что недостатки были известны или могли быть известны заказчику на момент их принятия, но не были указаны в акте. Формулировка «могли быть известны» дает подрядчику широкое поле для маневра. И, по большому счету, любой недостаток может быть представлен как «уже существовавший». Далее, ответственность за дефекты снимается с подрядчика, в случае если заказчик жилья неправильно эксплуатировал или ремонтировал здание, либо материалы естественным образом износились (что вряд ли возможно за 10 лет гарантийного срока). Еще одна потенциальная линия защиты подрядчика — это перекладывание ответственности на проектантов, которых подыскал заказчик строительства. В ситуациях, когда и заказчик, и подрядчик — это одна и та же структура, только по-разному названная, такой пинг-понг может продолжаться бесконечно. При этом трещины в стенах и другие недостатки строительства будут только разрастаться.

Если ни одна из перечисленных выше уловок не срабатывает и подрядчик все равно не собирается ремонтировать трещины, законодательство предписывает заказчику делать все своими силами и ждать компенсации расходов. Причем ждать придется традиционно долго, поскольку на момент устранения недостатков компания-подрядчик уже может не существовать физически. Например, в результате банкротства. Кстати, в случае конфликта суд будет не первоочередной инстанцией, рассматривающей позиции сторон. Поначалу противостояние можно снять через независимую экспертизу, за которую в любом случае платит подрядчик. К моменту начала разбирательств в судебной инстанции, подрядчик уже может просто раствориться в пространстве. По существующей практике под строительство конкретного дома девелопер создает дочернее предприятие. И хотя в документации, подаваемой при вводе дома в эксплуатацию в БТИ, должна быть указана материнская компания, которая в случае ЧП должна нести ответственность, но дочернее предприятие, как правило, становится банкротом сразу же после введения дома в эксплуатацию — таким образом, компания может снять с себя любую ответственность.  Позже может оказаться, что и земля была оформлена на различные компании — по «кускам».

В любом случае, лучше всего сразу договориться с другими покупателями квартир и застраховать ответственность подрядчиков или вовсе все здание от будущего ущерба. Стоить это будет сравнительно недорого, зато определенная защита уже будет.

По материалам SV Development