Усовершенствование государственного регулирования в строительстве

Традиционно Верховная Рада Украины раз в год или чаще принимает Законы, направленные на усовершенствование государственного регулирования в сфере строительства жилья. И каждый раз подобное усовершенствование становится "работой над ошибками".

Если законотворчество 2009 год было направлено на ужесточение государственного регулирования за сферой строительства (например, вводились новые разрешительные документы - проектная декларация, ужесточались требования к целевому использованию средств ФФС, статусу управителя и т.д.), то 2010 год ознаменовался диаметрально противоположным подходом - принятием закона, направленного на послабление государственного регулирования в вопросах финансирования строительства, принятия объектов строительства в эксплуатацию, получения земельных участков в аренду без проведения аукционов - Закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования государственного регулирования в сфере строительства".

О послаблении государственного регулирования в вопросах финансирования строительства свидетельствуют следующие положения Закона (законопроекта):

1. Расширен перечень допустимых способов привлечения средств в проекты строительства жилья. Если раньше допустимый перечень включал финансово-кредитные механизмы, институты совместного инвестирования, пенсионные фонды и целевые облигации, то теперь для финансирования жилищного строительства допустимы любые способы, которые определены законами. К примеру, жилищно-строительные кооперативы определенные Законом Украины "О кооперации"; закладные - определенные Законом Украины "Об ипотеке"; договоры - определенные Гражданским кодексом Украины. Хотя и раньше те правовые механизмы, которые не нашли отражение в статье 4 Закона Украины "Об инвестиционной деятельности", могли применяться в силу специальных положений законодательства. А вот пенсионные фонды исключили из перечня "механизмов" инвестирования жилищного строительства.

2. Законодатель упразднил требование к собственному капиталу управителя, который должен был формироваться денежными средствами и быть эквивалентным 1 млн. евро. В контексте сохранения законодателем норм в законе "О финансово-кредитных механизмах…" в части отсутствия ограничений на объем привлекаемых управителем средств (в 2005 году действовало соотношение привлекаемых средств к собственному капиталу в размере 1 к 50) и количество создаваемых ФФС, возникает логический вопрос- а чем же будет обеспечиваться деятельность и обязательства управителя перед доверителями? И хотелось бы ответит - страхованием рисков… Да вот только и здесь законодатель внес изменение - страхование строительно-монтажных работ и страхование имущественных рисков инвестора прекращает существовать с момента вступления в силу закона. И как следствие возникает риторический вопрос - а где же гарантии для доверителей в части вложенных средств?! Вероятно, законодатель посчитал достаточной гарантией - допустимость создания ФФС не ранее получения застройщиком разрешения на выполнение строительных работ. Но ведь это требование и так выполнялось участниками ФФС, поскольку заключение ипотечного договора, объектом по которому является имущественные права на недвижимость,(обязательный элемент ФФС) возможно лишь при наличие у застройщика разрешения на выполнение строительных проектов.

3. Управитель ФФС теперь не обязан получать разрешение на принятие коммерческих рисков при создание ФФС вида Б - механизма, в котором на управителя возлагаются риски недостаточности привлеченных для строительства средств. Следовательно любой управитель теперь беспрепятственно может заниматься созданием ФФС вида Б, а соответственно дополнительных требований к этому виду деятельности управителя регулятор уже не сможет предъявить и все это скажется на гарантиях доверителей.

4. Возможно в целях государственного реагирования на приостановленные строительные проекты, финансируемые через ФФС законодатель предусмотрел возможность замены госрегулятором управителя ФФС, но только при наличии решения суда. На мой взгляд, данная мера не позволит решить упомянутую проблему. Ведь необходимо найти еще заинтересованную финансовую компанию, которая выразит интерес принять на себя проблемный проект, большинство из объектов инвестирования которого, будут под обязательствами доверителей.

К сожалению, законодатель оставил без внимания ряд более актуальных вопросов - внедрение действенного механизма замены застройщика в условиях приостановленного строительского проекта; досрочного прекращения ФФС; гарантии прав доверителей; защиту оперативного резерва в случае ликвидации банка; возможности доверителей, которые самоорганизовались, по замене застройщика, который как и ранее может беспрепятственно быть связанным с застройщиком лицом и т.д.

Наталия ДОЦЕНКО-БЕЛОУС,
Автор книги "Стратегии финансирования строительства"
www.financial-strategies.com.ua