Земля и строительство - сквозь призму проекта налогового кодекса

Принятие проекта Налогового кодекса отразится на дальнейшем становлении и развитии строительного рынка в Украине. И к планированию долгосрочной строительной деятельности, особенно в вопросах приобретения земельных участков, привлечения инвестиций от потенциальных покупателей строящейся недвижимости, необходимо подходить с учетом новаций, предусмотренных в проекте Налогового кодекса, зарегистрированном на сайте Верховного совета Украины 15.06.2010 года.

Операции с земельными участками

Исходя из положений Налогового кодекса, становится очевидным, что земельные участки будут отнесены к основным средствам первой группы (п.14.1. статьи 14 раздела 3 проекта НКУ). Но, несмотря на это, налогоплательщик будет обязан вести отдельный учет операций по продаже или приобретению земли как отдельного объекта собственности. Расходы, связанные с таким приобретением, не подлежат включению в состав расходов (они теперь не будут называться валовыми) за отчетный налоговый период и не подлежат амортизации. А вот позитивная разница между ценой продажи земельного участка и расходами на его приобретения будет увеличивать налогооблагаемый доход. В отличие от применяемой сегодня системы отдельного учета операций с земельными участками, НКУ предусматривает особый порядок определения суммы расходов на приобретение земельного участка - расходы подлежат умножению на коэффициент индексации, привязанный к индексу инфляции.

То есть, можно будет рассчитывать на некоторое увеличение суммы понесенных расходов в связи с приобретением земельного участка за период его использования в случае, если уровень инфляции за этот период превышал 10% в год (п.15.20. статьи 15 раздела 3 проекта НКУ). Увеличенная сумма понесенных расходов позволит уменьшить налогооблагаемый доход. Доход (позитивная разница), возникший вследствие осуществления операций с земельными участками будет подлежать налогообложению по общей ставке налога на прибыль - 20% от объекта налогообложения с поступательным уменьшением до 17 % к 2017 году. При этом органам местного самоуправление разрешено применять к ставке налога на прибыль дополнительную ставку 2% (Верховный совет АРК, областными, Киевской, Севастопольской городскими советами) - 3% ( районными, городскими советами).

В контексте осуществляемых с земельными участками операций особый интерес обращает п.16.5 проекта НКУ, согласно которому доход, полученный вследствие отчуждения земельного участка определяется в соответствие с договором купли-продажи или прочего отчуждения, но не ниже обычной цены такой земли. В свою очередь для определения обычной цены теперь будет использоваться не цена договора, а косвенные методы определения обычной цены (метод аналогов продаж, цены перепродажи, "расходы плюс", метод распределения прибыли).

Касательно налогообложения операций по поставке земельных участков НДС, мы видим сохранение освобождения от НДС операций по поставке земельных участков частной собственности отдельно от объектов недвижимости (19.1.20 статьи 19 раздела 5 проекта НКУ).

Привлечение инвестиций в строительные проекты

Кардинальным изменением проекта, существенно влияющим на дальнейшее развитие событий на строительном рынке, является отмена правила "первого события" при определении даты возникновения валового дохода. Если ранее многие из застройщиков были вынуждены прибегать к финансовым инструментам, в том числе целевым облигациям для целей отсрочки налоговых обязательств, то следуя п. 5.1.1. статьи 5 раздела 3 проекта НКУ застройщик, получая средства по договору, заключаемому с инвестором, в качестве предоплаты не будет включать их в доход до момента передачи построенной недвижимости в пользу инвестора.

В то же время по НДС, правило "первого события" сохранено в силе, что заставляет многих из застройщиков сохранить имеющиеся ценобумажные механизмы привлечения средств в строительные проекты. Тем более, что режим отдельного учета налоговых последствий в разрезе одной ценной бумаги или пакета идентичных ценных бумаг сохранен (п.22.8. статьи 22 раздела 3 проекта НКУ). Размещение ценных бумаг не приводит к возникновению у эмитента валового или ценобумажного дохода, что позволяет и дальше активно использовать данные операции для целей налогового планирования операций в строительном проекте. Но и здесь не обошлось без специфических положений, заставляющих задуматься о целесообразности продолжения некоторых операций с ценными бумагами (например, операции по выдаче закладных). Так, бесплатное предоставление налогоплательщиком ценных бумаг и/или деривативов другому лицу не приводит к возникновению убытка от таких операций. Соответственно при последующем отчуждением безвозмездно полученной ценной бумаги у инвестора возникнет налогооблагаемый доход, который невозможно будет уменьшить на понесенные расходы. Данные положения проекта НКУ ставят под угрозу возможность дальнейшего применения закладных для целей финансирования строительных проектов.

В то же время, операции с ценными бумагами, осуществляемые за денежные средства, не являются объектами налогообложения НДС в соответствие с п.18.1.8. статьи 18 раздела 5 проекта НКУ. На сегодня многие застройщики заинтересованы в использовании ценных бумаг в тандеме с институтами совместного инвестирования для целей привлечения средств в жилищное строительство на выполнение требований статьи 4 закона Украины "Об инвестиционной деятельности" и для достижения оптимального налогового эффекта. Поэтому достаточно актуальным вопросом в контексте принятия проекта НКУ остается вопрос о порядке налогообложения доходов ИСИ. Следуя зарегистрированному проекту НКУ, ИСИ в полном объеме сохраняют имеющиеся льготы. Согласно п.5.1.9. проекта НКУ не включаются в состав валового дохода суммы средств совместного инвестирования, а именно средства, привлеченные от инвесторов ИСИ, доходы от проведения операций с активами таких институтов.

Долгожданным изменением для строительно-инвестиционного рынка является регламентация порядка налогообложения операций в рамках договора совместной деятельности.

Жилье

Налоговый кодекс не разграничивает жилые объекты на доступное и коммерческое жилье, он вводит свою классификацию признаваемых объектов жилой недвижимости, включая в их состав жилой дом, жилой дом усадебного типа, пристройка к жилому дому (по всей видимости - нежилая), квартира, коттедж, комнаты в многоквартирных квартирах, садовый дом, дачный дом (п.16.1.51. статьи 16 раздела 1 проекта НКУ). Соответственно в проекте мы не находим особых льгот, предусмотренных для застройщиков, реализующих проекты строительства доступного жилья.

Несмотря на ряд заявлений, первая поставка жилья остается объектом налогообложения НДС. Существующая льгота по освобождению от НДС операций по поставке жилья касается лишь второй поставки (п. 19.1.15 статьи 19 раздела 5 проекта НКУ). При изложении упомянутой нормы полностью продублирована неоднозначная норма действующей редакции пункта 5.1.20 Закона Украины "Об НДС", что, безусловно, не упростит практическое применение НДС-освобождения к операциям по поставке жилья застройщиками. Возможно для некоторых застройщиков, вынужденных осуществлять первую поставку жилья определенным утешением станет применение ставки по НДС - 20% от объекта налогообложения с поступательным уменьшением до 17% к 2017 году (п.15.1. статьи 15 раздела 5 проекта НКУ).

Наталия ДОЦЕНКО-БЕЛОУС,
Автор книги "Стратегии финансирования строительства"
www.financial-strategies.com.ua