Прогноз цен на жилье в Днепропетровске в 2007 году

Стенограмма второго ежегодного "круглого стола"
7 февраля 2007 года, г. Днепропетровск

Елена Сафронова,
директор компании RealNest

Анализ рынка жилой недвижимости Днепропетровска в 2006 году.

В первой половине 2006 года на каждого покупателя в Днепропетровске приходилось всего две продаваемые квартиры и рост цен на недвижимость тогда составлял 3% в месяц. Для того, чтобы на рынке недвижимости наблюдалось некое равновесие и рост цен немного превышал инфляцию, необходимо условие - на одного покупателя должно приходиться как минимуму пять объектов недвижимости. Поэтому первое полугодие 2006 года характерно стабилизацией, которая перешла еще из 2005 года. А вот в июле прошлого года предложение на рынке недвижимости резко падает, в августе тенденция еще усиливается. Мы склонны считать, что причина этого в первую очередь - политическая (из-за кардинальной смены курса) - продавцы были в ожидании и придерживали предложение. Что касается сезонного фактора в недвижимости, то последние 3-4 года, исключая январь, он не наблюдается вообще и, соответственно, не влияет на динамику цен. В итоге, на вторичном рынке недвижимости 2006 года повышение цен составило в среднем 55 %. Еще одна особенность года - спрос на индивидуальные дома в пределах и за чертой города значительно превышал предложение. Стоимость квадратного метра такого жилья в Днепропетровске и прилегающих районах возросла на 100%. Хотя в 2005 году типовые квартиры и дома пользовались одинаковым спросом. В декабре 2006 года мы зафиксировали максимальный спрос на квартиры в Днепропетровске такой: первичный рынок - максимальные - $3500, минимальные - $750. На вторичном рынке - максимальные - $3800, минимальные - $500. Каким же рынок поведет себя рынок жилой недвижимости Днепропетровска в 2007 году? Мы решили отойти от стандартных факторов и проанализировать: что же из себя представляет общий жилой фонд Днепропетровска? Всего в городе - 21 млн. кв.м. или 20 кв. м на одного горожанина. В целом по Украине на каждого человека приходится 15 кв.м. При этом в Европе на жителя приходится 35 кв.м. При сегодняшних объемах строительства среднеевропейского показателя мы достигнем только через 30-40 лет. По нашему мнению в 2007 году ситуация принципиально не изменится и жилье, так же как и в 2006 году подорожает на 50%.

Юлия Саенко,
начальник ГлавАПУ Днепропетровска

Перспективы развития Днепропетровска в 2007 году. Общая характеристика генплана Днепропетровска и его влияние на цены в городе.

Цена на жилье в Днепропетровске растет, и мы все это видим. К тому же, это касается каждого из нас. Я хочу обозначить проблемы, которые вызвали такую ситуацию. Еще с 1985 года ГлавАПУ города обращалось горсовет с письмами и било тревогу - строить в городе негде! Единственная возможность - жилмассив Воронцовский еще до сих пор не застроен, хотя есть застройщик, но он не тоже не торопится осваивать участок. Единственная площадка, которая оставалась - Фрунзенский-3 . Больше в городе площадок, свободных от застроек просто нет. Рассматривались варианты расширения Днепропетровска в трех направлениях: Новомосковском, Запорожском и в сторону жилмассива Парус. Но, к сожалению, это проблематично по законодательству. Город расширятся не будет. Сегодня мы заканчиваем генеральный план развития Днепропетровска, который не предусматривает развитие города за пределы существующих границ и все направлено на выявление ресурсов, которые у нас есть. По-прежнему не застроен Воронцовский. С аукциона продано право аренды на часть Фрунзенского-3, которое приобрела киевская фирма (сейчас они делают проект детальной планировки). Выявляются новые перспективные площадки под жилье. Это совпало с выходом Закона о реконструкции старого жилого фонда, то есть реконструкции существующих одно-, двух- и пятиэтажных зданий в городе. Из-за этого, я думаю, перераспределение цены на жилье в ближайшее время будет значительным. Уже есть заказы на такую реконструкцию. В горсовете уже находится программа по реконструкции жилого фонда, которую надеюсь примут на рассмотрение и она будет работать. В чем она заключается? Срок панельных "хрущевок" истек спустя 50 лет и мы должны думать что с этим жильем делать. Содержать его в должном виде невозможно, поскольку оно всегда трактовалось как временное даже по плану того же Хрущева, который инициировал строительство массового жилья. Еще тогда эти дома рассматривались как временные сооружения до наступления коммунизма, после чего они будут снесены и будет построено новое жилье. Коммунизм так и не построили, но проблема остается такой же острой. На примере зарубежного опыта, в том числе и российского, нужно идти по пути реконструкции старого жилого фонда. Что он предусматривает? Панельные здания и те, которые находятся на оползнеопасных грунтах и их невозможно эксплуатировать, необходимо снести и на их месте построить новые жилые современные микрорайоны. Программа предусматривает также полное обновление сетей, благоустройство придомовых территорий, строительство техплощадок и создание сообществ жильцов, которые могут содержать свое здание и территорию под свою ответственность. Речь идет и о том, чтобы децентрализовать систему отопления, где это возможно, заменив ее на крышные котельные. Это значительно сократит потребление энергоносителей. В генплане окончательно рассматриваем площадки, которые войдут в ближайшее время в эту программу, и потом вынесем на общественное обсуждение. Это обязательная процедура, чтоб люди, которые живут на этой территории, ни о чем не беспокоились. Программа предусматривает, что им обязательно в этом же районе строится новый жилой дом или покупается квартира в другом районе. Никакого переселенческого фонда не будет. То есть, выбирается базовая площадка, строится жилой дом и жители соседних домов знают, что они переселяются в новый дом и терпят какие-то неудобства связанные со строительством, но в конце концов получат квартиру такой же или чуть большей площади. При этом, добавив свои деньги, они могут приобрести жилье большей площади. В ближайшее время в печати появится наша программа по реконструкции старого жилого фонда. В ней предусматривается помимо сноса пятиэтажек - их реконструкция с надстройкой без переселения жителей. Существуют специальные технологии, которые позволят без выселения жильцов получить дополнительный жилой фонд. При этом, не нужно будет менять школы, детсад и привычную среду обитания. Жители получат новые коммуникации, которые приспособлены для жизни в новых условиях, то есть нагрузки на энергосистему и энергосбережение будут учтены. Они могут получить детскую или оборудованную спортивную площадку и от них уже будет зависеть в дальнейшем как они будут ее эксплуатировать. Мы воспитываем того хозяина, который будет бережливо относиться к имуществу и беспокоится о своей территории и своем доме. Это для нашего общества немаловажно. Если наши люди будут знать, что это делается для них и ради них, уверена, эта программа встретит понимание. Ведь есть масса проблем, которые решить просто так невозможно. Просто нужно повернуться к этим людям и рассказать, что они получат взамен. Это касается громадных районов города. Это программа общегосударственная. В горсовете мы хотим утвердить программу городскую - для Днепропетровска. Проект решения уже находится в комиссиях. В генплане развития города - мы обсуждаем конкретные территории. Прогнозировать рост цен в таких районах я не могу - я не экономист. В принципе, у людей покупать жилье не будут, а будут обменивать на аналогичное или чуть большей площади. Думаю, будет расти цена квадратного метра в новом жилье, а не существующем. Цена жилья зависит от цены земли, и если мы улучшаем коммуникации, дороги, площадки, то соответственно и цена квартир будет расти. Что касается промышленных объектов в городе, то еще генпланом 1992 года предусмотрен их вынос из центра. Но экономически в тот момент не возможно было повлиять на этот процесс. Сейчас независимо от градостроительной документации идет массовый вынос предприятий за пределы города. Но это не градостроительный фактор, а влияние цены на землю. В центре города цена растет, и когда мы переносим ее на стоимость единицы продукции - все становится ясно. Это очень хорошая тенденция. Мы ее только поддерживаем. Со временем все предприятия будут вынесены, и в центре города не останется ни одного промпредприятия. Так, сегодня образуется новый промрайон по генплану между Днепропетровском и Днепродзержинском. Мы рекомендуем предприятия выносить именно туда. Это особенно удобно для трудовых резервов, но цена земли другая. Жизнь Днепропетровска не обрывается за административными границами районов города. Наиболее ценные земли - пригороды. Причем, зона влияния города, которая также обозначена в новом генплане и уже утверждена, практически совпадает с административными границами Днепропетровского района. Не может Днепропетровск, такой большой конгломерат, не влиять на районы. Так, Днепропетровский район и мегаполис сильно влияют друг на друга. К примеру, появление нового котеджного района Золотые Ключи повлекло полное изменение отношения к инфраструктуре соседних городских земель, хотя Золотые Ключи расположены на землях Днепропетровского района. Сегодня мы говорим о реконструкции парка Дружбы, который находится напротив Золотых Ключей, и никому ранее не был интересен. Этот был депрессивный парк. Сегодня инвесторы буквально стоят в очереди, чтобы получить возможность реализовать там свои проекты. Там будут аквапарк, конноспортивная база и элементы придорожного обслуживания и развития кафе. Совершенно неожиданно парк превращается в один из самых центральных в городе. Подобное будет происходить и с другими районами города. Мы бы очень хотели, чтоб город расширился, но по законодательству это компетенция исключительно Верховной Рады и ГлавАПУ Днепропетровска не может повлиять на это решение. По хорошему, я бы взяла весь Днепропетровский район себе. Для Днепропетровска это очень достойно. Таким образом мог бы создаться конгломерат.

Станислав Садовой,
начальник управления продаж Днепропетровской областной дирекции ОАО "Райффайзен Банк Аваль"

Влияние условий кредитования в Днепропетровске на изменение цены на недвижимость

Среди множества факторов, которые повлияют на повышение стоимости днепропетровского жилья в этом году, банки будут играть наименьшую роль. Если сейчас есть спрос на кредиты по существующим процентным ставкам, то говорить о вероятности их резкого снижения - преждевременно. Сегодня маржа между привлеченными средствами на и выдаваемыми кредитами - минимальна. К тому же, банкам нужно формировать резервы и брать риски на себя. И, даже если какие-то банки будут демпинговать в процентных ставках, они это компенсируют комиссиями и другими дополнительными тарифами", - отметил он. Примечательно, что за второе полугодие 2006 года 91% ипотечных кредитов было выдано "Райффайзен Банком Аваль" клиентам для приобретения жилья на вторичном рынке. В 2006 году на рынок недвижимости сильно повлиял казус с "Элит-центром", из-за чего спрос на "первичку" приостановился. Выдавая ипотечные кредиты, банки выступаю компаньонами для людей, которые решили приобрести жилье, и дают шанс клиенту сэкономить деньги в будущем. Если банки два года назад просто кредитовали, то сегодня банки берут на себя обязательство прослеживать своевременное введение в эксплуатацию строительных объектов. Это очень сложно, поверьте мне. Спрос на ипотечные кредиты очень большой. Просматривается характерная динамика. При кредитовании на 20 лет среднее погашение ипотечного кредита составляет всего 5-6 лет. То есть, клиенты выплачивают свой кредит за жилье в несколько раз быстрее, чем это подписано в обязательствах перед банком. Сегодня активизировался сегмент клиентов, не скрываю, которые берут кредиты на покупку квартир с целью перепродажи. Многие берут квартиры для сдачи их аренду. Если не серьезно, то единственное что влияет на способность банка выдавать ипотечные кредиты это то, что в бюджете страны очень быстро сокращается средства, которые были выделены для молодежного фонда. Это единственное, на что влияет финансовые структуры. Насколько мы знаем, эта программа существует только де-юре. Что касается швейцарских франков, кредиты по которым предлагаются по ставке немного ниже, чем в другой валюте. Дело в том, что стоимость курса швейцарского франка маленькая, но большая стоимость конвертации. Это банкам выгодно, если говорить откровенно. Физлицам - немного накладно. Но каждый выбирает сам. Как повлияет на ипотечные кредиты возможный запрет Нацбанка на выдачу кредитов в валюте? Пока это только слухи в кулуарах, никакие нормативные документы еще не доходили. Но мы находимся на территории Украины и, думаю, это никак не повлияет, разве что в определенном временном рубеже - недели две не больше. Я прогнозирую подорожание жилья в Днепропетровске в 2007 году на 25-35%, причем в наибольшей степени - в сегменте среднего класса.

Дмитрий Левченко,
заместитель управляющего филиалом "Укрэксимбанка" в Днепропетровской области

Перспективы ипотеки в Днепропетровске в 2007 году. Доля ипотечных кредитов в общем кредитном портфеле днепропетровских банков.

Перспективы развития ипотеки в Днепропетровске есть. Я только что сделал приблизительные расчеты и выходит, что общий ипотечный портфель днепропетровских банков сегодня - 1 млрд 600 тыс. грн. То есть, прокредитовано примерно 300 тыс. кв. м жилья. Это 1% жилого фонда области. В развитых странах этот показатель доходит до 40- 60%. Поэтому развиваться нам есть куда. Увеличивается заинтересованность в этом рынке различных структур. Так, Американский фонд под эгидой американских инвесторов предлагает развитие вторичного рынка ипотечных кредитов в Украине. Институт вторичного рынка - это государственное ипотечное учреждение в нашем случае. Она уже заключила договора с 52 банками, но активность и развитие рефинансирования в этом направлении не сильно высокие. Но зато этот ресурс - общедоступный, а не целевой, как Молодежный фонд. То есть банки грубо говоря продают свои ипотечные кредиты этой установе, которая его дальше ведет и получает доход причем в гривне. При этом, маржа минимальная, но выше чем учетная ставка Нацбанка. Ипотечная установа получая доход, может фондировать его и соответственно увеличивает свою ресурсную базу. Динамика ипотечного портфеля в течении 2006 года., по моему мнению, составила 30-40%. Если заработает государственное ипотечное учреждение, прогноз на ближайшие годы может быть в десятки раз больше.

Влияние роста стоимости стройматериалов на изменение цены на жилую недвижимость. Анализ 2006 года и прогноз на 2007 год.

Год назад я прогнозировал рост цены продажи квартир порядка 30%, хотя потенциал роста предполагал и до 40%. Но я надеялся, что 10% строители компенсируют за счет сокращения своей рентабельности. Но по факту рост цен в Днепропетровске на первичное жилье составил до 60%. Особняком стоит компания "Перспектива" у которой вообще получился космический рост стоимости жилья. В 2006 году рост цен на первичном рынке Днепропетровска составил 60%. Этот показатель состоит из 3 частей. Первая - 30% - рост себестоимости квадратного метра (зарплата, материалы, отчисления, инфляция). Вторая - 10% - законодательная составляющая, связанная с введением новых механизмов кредитования покупки жилья. Третья - рыночная, привела к дополнительному удорожанию жилья еще на 20%. При этом, все составляющие роста цены квадратного метра не были компенсированы уменьшением рентабельности компаний. Одновременно выросла и рентабельность компаний, и стоимость квартир. В итоге можно констатировать, что стоимость жилья растет сама по себе, себестоимость - сама по себе. Эти два показателя ничем между собой не связаны. В первой половине 2006 года был отложенный спрос по первичному рынку: не все освоились с ФФС, "наложилась" ситуация с "Элита-центром". Во второй половине 2006 года - рынок оживился, и это повлияло на цены на первичном и вторичном рынке. Прогнозируя рынок жилья, я вижу три варианта ситуации. Первый - цены будут плавно расти, и вырастут до среднеевропейского уровня. Второй вариант - начнется застой на рынке и потом - плавное снижение цен. Третий - самый неблагоприятный - поскольку рынок действительно перегрет, вполне может произойти обвал цен. Но думаю, что рост цен на жилье все-таки останется. Однозначно будет расти инфляция и зарплата, ожидаются нововведения в законодательстве. Думаю, что цены будут расти без увеличения рентабельности. Средний рост цен на жилой квадратный метр в Днепропетровске составит 25-30%, а с конца 2007 - начала 2008 года все же будет снижение динамики роста цен за счет увеличения конкуренции на рынке.

Прогноз цен на первичном рынке недвижимости Днепропетровска в 2007 году. Тенденции.

По данным информационно - аналитического центра Корпорации МСК в 2006 году средний рост цен на днепропетровские квартиры в новостройках составил около 46%. При этом, жилье "эконом-класса" подорожало на 54% и является наиболее востребованным на рынке. Такое жилье "обогнало" средние показатели по рынку, а "бизнес-класс" и "элита" напротив "отстали" и прибавили в цене за тот же период только 36-48%. Это жилье остается ликвидным, но инертным в плане продаж. Причина - высокий и даже ажиотажный спрос на недорогое жилье в условиях ненасыщенности рынка подобным предложением. При этом, дорогое жилье в Днепропетровске остается менее ликвидным и более инертным в плане продаж. При этом в первом полугодии 2007 года - менее комфортное жилье может продолжать рост в среднем на 7% в месяц. В это же время дорогое жилье менее подверженное колебаниям рынка, напротив не спеша будет дорожать на 3-5% в месяц. В итоге, показатель роста среднего уровня цен на рынке жилья Днепропетровска будет оставаться примерно постоянным. С учетом , что в 2007 году к сдаче готовится более 20 объектов новостроек бизнес - класса, то рост стоимости будет незначительным, а то и под видом скидок и "особых предложений" оставаться во втором полугодии на уровне летних цен 2007 года. Считаю, что вслед за снижением роста цен на первичном рынке недвижимости, взгляды потребителя переместятся на недвижимость за городом. Этот рынок в Украине только набирает обороты, и в Днепропетровске совершенно не развит. Главными приоритетами такого жилья, в восприятии потребителей являются: развитая инфраструктура, новые коммуникации, безопасность и главное - сопоставимая стоимость с аналогичной квартирой по площади в центре города и районах, приближенных к центру. Диллемой для потребителя остается: строить самому или покупать готовый дом в организованном коттеджном поселке. Рынок загородной недвижимости под Днепропетровском будет оставаться привлекательным, как с точки зрения инвестиций, так и для комфортного проживания. По прогнозам информационно - аналитического центра Корпорации МСК динамика роста цен будет на уровне 2006 года, средний рост цен на недвижимость составит до 40%, в классе "элит" он возможно будет меньший.

Александр Волгин,
начальник управления строительства и промстройматериалов главного управления строительства и архитектуры Днепропетровской облгосадминистрации

Перспективы строительства социального жилья в Днепропетровске в 2007 году.

Остановлюсь на перспективах обеспечения жильем населения. Генплан Днепропетровска не рассчитан на новые территории. Но наши земляки в Верховной Раде внесли законопроект о выделении земельных участков для общественных потребностей. Думаю, он будет быстро принят и тогда можно будет говорить о выделении новых территорий для развития населенных пунктов. По опыту друг стран и городов - строительство на занятых территориях путем реконструкции. обходится дороже чем на новых. В связи с этим целесообразно ставить вопрос о создании мегаполиса Днепр с включением Новомосковска и Днепродзержинска , чтоб эта территория развивалась как единый механизм. Необходимо также активно развивать подземное пространство, опять же по опыту развития городов мира. Необходимо решить вопрос транспортных развязок и стоянок. Что касается реконструкции устаревшего жилого фонда, то эта идея моральна ущербна. К сожалению, старики не выдерживают стрессы от таких переездов. Как же будет решаться вопрос с обеспечением жильем? У нас катастрофически не хватает жилья, хотя до нормы у нас не хватает всего одного метра. С 1 января этого года вступил в действие "Закон о фонде социального жилья". В переходных положениях Закона сказано, что в течение этого года Кабмин должен разработать механизмы строительства этого жилья. Первоначально нужно разработать санитарные нормы, заложить их в государственные строительные нормы. Потом - разработать типовые проекты и только потом приступать к строительству жилья. Поэтому в лучшем случае мы начнем строительство первых социальных домов в 2008 году. Но особо обольщаться не стоит. Ни в одном бюджете особого профицита не чувствуется. В госбюджете этого года - дефицит. При 148 млрд. грн. доходах, 161 млрд. грн. - расходная часть. В местных бюджетах ситуация не лучше. Поэтому рывка не будет. К тому же нужно принять еще 18 подзаконных актов Кабмина в течении 2008 года. Плюс время на строительство… Что касается государственных программ….Где есть льготы - там всегда коррупция. На государственные строительные программы с областного бюджета на 2007 год практически ничего не выделяется. По Днепропетровской области средняя балансовая стоимость одного квадратного метра, с учетом всех расходов, но без прибыли инвесторов, составляет 2800 грн. Для того чтобы начать массово строить жилье нужно развивать собственную производственную базу. В Днепропетровской области сейчас дефицит стеновых материалов, причем всех. Есть прекрасные сырьевые ресурсы в Западном Донбассе. Отходы углеобогащения - это превосходное сырье для изготовления кирпича. Можно обойтись без значительных энергоресурсов и вместо газа использовать пылеугольную смесь. Но инвесторы пока не предлагают делать там кирпич. Чтобы увеличивать объемы строительства нужно подтягивать собственную строительную базу. А сегодня в целом по области рентабельность строительных компаний - отрицательная, чуть больше половины - прибыльны. В прошлом году из Киева пришло ценное указание: увеличить объемы строительства жилья по области на 30% . За счет чего? Для таких объемов необходимо 250 млн. грн. инвестиций, 35 млн. штук кирпича, 20 тыс. куб. м сборного железобетона. Таких мощностей нет. Сегодня 80% всей строительной арматуры выпускает "Миталл Стил Кривой Рог", все цементные предприятия на территории области принадлежат зарубежным компаниям. Поэтому в 2007 и 2008 годах цены на жилье в Днепропетровске будут расти, а с 2009 может быть начнется стабилизация. Когда мы начнем строить социальное жилье, а также бизнес- и эконом класс, цены пойдут вниз. Наличие социального жилья очень важно, поскольку позволяет развивать другие более высокие классы жилищного строительства. Например, в Германии только 40% населения имеет свое жилье, из них 20% - те, кто сдает это жилье в наем, остальные 20% - в основном пенсионеры. Стоимость такого жилья в семейном бюджете - 21% (у нас такую долю занимает только оплата коммунальных услуг). Таким образом инвесторы смогут строить жилье эконом- и бизнес-класса и сдавать его в наем.

Александр Собко,
член земельной комиссии Днепропетровского городского совета, вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины

Что Днепропетровску даст прозрачная процедура продажи земли на аукционах?

Законодательством пока не предусмотрена процедура организации торгов, только разрабатывается Закон о земле. Поэтому процедуры продаж земли разрабатываются пока на уровне местных советов. В ноябре прошлого года депутатами Днепропетровска был принят порядок продажи земельных участков свободных от застройки и права аренды на земельные участки. Главная цель земельных аукционов в Днепропетровске сегодня это - прозрачность процедуры продажи земли и права аренды, но главная - пополнение городского бюджета. Ранее городской совет практически ничего не получал в бюджет от того, что сдавалось в аренду и отводилось под строительство. На 2007 год запланировано поступление в бюджет 16,5 млн. грн. Думаю, план будет перевыполнен. В 2003 -2005 году в Днепропетровске было продано 28 земельных участков общей площадью 19,6 га на сумму 37 млн. грн., из них с аукциона - всего три. В 2006 году были выкуплены 4 участка под застройку на сумму 1,5 млн. и состоялось 2 земельных аукциона. Один - земельный участок площадью 0,7 га был продан за 1 млн. 16 тыс. грн, также было продано право аренды земельного участка площадью 19,4 га сумму 11 млн. 655 тыс. грн. 11 декабря 2006 года был проведен аукцион по новым правилам. Было выставлено 4 объекта, но торги состоялись только по двум. Общая сумма вырученных средств при этом - 1 млн. 400 грн. Сейчас комитет земельных отношений горсовета готовит 20 земельных участков к продаже. Торги намечены на начало марта 2007 года. Участие в аукционе дает положительный результат для инвестора, а не только для городского бюджета. Ведь процедура отвода земельного участка длительная и занимает минимум год. К тому же, в центре города участков без сложностей нет. Всегда нужно решать вопросы с третьими лицами, то есть выкупать. А эти "лица" в свою очередь устанавливают такие цены, что это очень влияет на рост цен, что могут подтвердить строители. Покупка же права на аукционе - это практически покупка участка со всеми правами и документами. Инвестор, купив такой участок, тут же получает все права на него. Этот участок продается без отягощений, то есть на него нет прав третьих лиц. К тому же сложно потом забрать этот участок у купившего, поскольку единственный способ обжаловать - признать аукцион недействительным, что сделать достаточно сложно. Как будут влиять аукционы на цену земли в Днепропетровске в 2007 году? К сожалению, в центральной части города, где и строят в основном жилье - свободных участков практически не существует. На аукционы выставляются участки в районах отдаленных от центра, например Полтавское шоссе, которые интересны в первую очередь под коммерческую недвижимость. Поэтому я думаю, что аукционы существенно не повлияют на изменение цены на недвижимость. Когда мы расширим границы Днепропетровска, как предлагали спикеры, тогда этот фактор может влиять. Что касается вообще рынка недвижимости, то предполагаю, что тенденции прошлого и этого года сохранятся. Рост цен в 2007 году произойдет в зависимости от типа жилья и класса в среднем на 50-60% Наибольший рост прогнозирую в сегменте бизнес- и эконом класса.

Владимир Притыскач,
руководитель пресс-службы областной налоговой администрации в Днепропетровской области

Комментарии по поводу Закона "О налоге с доходов физических лиц"

Вокруг 11-й статьи "Закона о налоге с доходов физлиц" действительно много разговоров. Это очень многострадательная статья. В нее внесли уже 10 изменений за последние 3 года и они наверняка не последние. Во-первых, при продаже квартиры площадью до 100 кв. м налог не платится. Например, если кому-то в наследство досталась квартира и он решил ее продать - никаких проблем не возникнет. К тому же в городе основную часть жилого фонда составляют квартиры в "панельках", которые редко бывают площадью больше 100 кв.м. Если продают квартиру площадью 120 кв. м - нужно будет заплатить 1 тыс. грн. в бюджет. На самом деле в этой статье закона раздражение вызывают два аспекта. Первый - это то, что нотариусы не хотят выполнять функции налогового агента, то есть следить за правильным перечислением средств в бюджет теми, кто продавал квартиру. И второе - это, те кто продает несколько квартир и вынужден платить 5% налога с доходов физлиц. Я не знаю сколько квартир в городе перепродается, но если мы поделим 160 тыс. кв.м. допустим на 80 кв. м (средняя площадь жилья), то мы получим всего 2 тыс. квартир. Сколько "рук" проходят эти квартиры пока дойдут до конечного потребителя, я тоже не знаю. Сегодня на "круглом столе" практически все эксперты прогнозируют рост цен в 2007 году на 50% . Но, допустим, квартира перепродается и нужно заплатить с нее налог в размере 5%, тогда рост составит 55%. Разрушит ли это рынок? Думаю, что нет. Сегодня в Интернете нашел интересный документ. Он называется "Проект Закона о внесении изменений в "Закон о налоге с доходов физлиц", зарегистрирован 17 января этого года под номером 3023. Документ предоставлен сегодня на ознакомление и в нем предлагается заменить слова "С 1 января 2007 года" на "1 января 2008 года". То есть авторы предлагают снова оттянуть введение этой статьи "Закона...".

Стенограмма подготовлена информационно-аналитическим центром Корпорации МСК.
E-mail: